ZT: 看华尔街PE投资公司如何操纵美国房地产市场

万得福

http://mp.weixin.qq.com/

华尔街的PE投资公司创造了一种全新的业务：购买止赎的空置房，将这些房屋出租，收取租金。随着它们的购买活动推高了房价后，这种商业模式显然难以持续。于是PE投资公司又创造出了一种“新玩法”——将房租证券化，推向市场，而为了保持这种证券的价值，PE投资公司将想方设法绑架房地产市场。

美国证券交易委员会（SEC）总检察长Andrew Bowden在今年5月的一次演讲中表示，PE投资公司是华尔街最精明的投资公司，它们知道如何榨干客户的最后一分钱，比如养老基金，也知道如何通过隐性费用、费用转移、“僵尸顾问”等从富人那儿捞钱。

现在这些PE投资公司又发明了一种新业务：从银行那儿购买止赎的空置房，再将这些房屋出租赚钱。依靠低利率贷款，黑石集团在两年内花86亿美元从14个城市购买了45000套这样的房子，去年夏天上市的房地产投资信托公司American Homes 4 Rent则买了25000套。这类公司如雨后春笋般涌现，共花了500亿美元购买了38.6万套止赎的空置房。

PE公司大量买房推高房价

房价被炒起来了，同比增长率猛增至20%，房地产泡沫2.0就这么诞生了。这就是美联储所谓的“拯救”房地产市场……尽管很多经济学家声称，对于一个每年约有500万套房屋交易的市场来说，两年内购买38.6万套空置房根本不会对房价产生什么影响，但现实并非如此。

华尔街的PE投资公司有一个目标，也有一个受到银行支持和帮助的体系，而实际上为此付出代价的是现在的购房者。华尔街PE投资公司的目标是逐步推高房价，以便让它们购买的房屋快速升值。据美国某个关注住宅房地产市场的政府资助机构的消息人士透露，这些PE投资公司通过不断扩大购买的方式推高房价，在某些房地产市场，比如拉斯维加斯，它们成功地令房价上涨了100%。这位消息人士将其称为乘数效应，他解释道：“一个房地产市场中一笔买卖的乘数约为60，换句话说，一笔买卖就能影响60套房屋的价格，因此38.6万套房屋就能影响大约2300万套房屋的价格。这种乘数效应发生在全美约8-12个房地产市场里，尤其是西海岸。

2013年秋天，两家PE投资公司宣布将要出售它们购买的止赎空置房，现在又有3家公司宣布要这么做。理由很简单：“现在房屋的价格已远远超过它们的目标。既然房地产是一种商品，那也就适用于价格弹性规则，小规模的出售也可能对其余房屋的价格产生极端影响。”

房租证券绑架房地产市场

PE投资公司购买止赎房屋用来出租的策略会引发什么问题？它迅速推高了房价，令购买止赎房屋、装修、出租的商业模式利润缩水，于是市场的动向开始发生转变，PE投资公司开始从大量购房、寻找租客，转向销售、卖证券、行业兼并。

Waypoint房地产集团正悄悄将其在加州拥有的2000套房屋转手给另一家投资公司，Och-Ziff资本管理集团和Oaktree资本管理公司已经开始出售它们的房屋。其他PE投资公司，包括黑石集团和American Homes 4 Rent已经不再购入房屋，因为房价在上涨。

黑石集团和American Homes 4 Rent并未试图出售手上的上万套房屋，而是在推动房租证券化，售卖一种合成结构性证券，这些证券并不是由房屋抵押贷款支撑的，而是由更糟糕的房屋租金，将房屋终能出租出去的希望当作基础，可见多不靠谱。黑石集团和American Homes 4 Rent已经卖出了30亿美元这样的房租证券，华尔街对此异常兴奋，因为看到了很多钱：这种房租证券的市场估计将达到1.5万亿美元。

靠房租来支撑证券的PE投资公司想让它们的商业模式运转起来，就得去装修成千上万套房屋，一次性把它们租出去，保持它们能一直租出去，催促房客缴纳房租……

由于在过热的房地产市场中购买更多住宅已不再划算，American Homes 4 Rent开始了下一步——收购它的竞争者。该公司不久前宣布将收购房地产投资信托公司Beazer Pre-Owned Rental Homes、KKR投资公司。现在几乎人人都在往这种受到美联储默许的游戏里跳，包括Beazer这样的住宅开发商。American Homes 4 Rent的CEO David Singelyn曾表示：“我们将成为房地产投资信托行业兼并活动的主要参与者之一。”

它们的目标是随心所欲地操纵市场。通过兼并，几个最大的参与者将尝试提高房租证券的估值，或者至少保持它们不走向崩溃。此外，它们还将控制那些迫切想要抛售住宅、获取利润的小公司，因为一旦有公司开始抛售住宅，就相当于打开了防洪闸门，房地产市场上所有的护堤都会再次崩溃，PE投资公司的房租证券都将变成一纸空文，它们绝不能让这种事情发生。

房地产泡沫2.0的形成还伴随着其他泡沫，资产价格达到了惊人水平，明显跟基本面不符，但这些泡沫中最危险的还是房地产泡沫，因为当房地产泡沫破裂时，它们会摧毁整个经济。（译自Zerohedge，Wolf Richter著）

万得福

这句话有意思：
一个房地产市场中一笔买卖的乘数约为60，换句话说，一笔买卖就能影响60套房屋的价格，因此38.6万套房屋就能影响大约2300万套房屋的价格。

万得福

Here we go again? Wall Street buying risky mortgages

here-we-go-again--wall-street-buying-risking-mortgages-132536117.html

Reading the financial pages these days, it’s hard to figure out if we’re supposed to be still agonizing over the last mortgage crisis or wringing hands about the chances for the next one.

The New York Times today highlights a little trend among big investors to buy up pools of delinquent, bubble-vintage mortgages. These are loans on properties about enter foreclosure, and the folks buying them are basically doing salvage work, grabbing somewhat higher yields while betting on recovering some percentage of face value.

Then there’s a Reuters piece on the revival of a kind of low-documentation “stated-income” loan – mortgages extended by subprime lenders to borrowers who can’t provide paperwork like pay stubs or tax returns.

Both stories are infused with the tone of “Can you believe it?” and “Here we go again” and “Will we ever learn?” But this coverage says a bit more about how we in the media remain anchored in the old bubble-and-bust storyline than it does about genuine threats to financial health now.

The mopping up of old, broken housing debt is exactly what you’d want to see at this stage, with clearer eyes on property values and cheap capital seeking a home. As for the low-doc loans, the lenders are saying they’re mostly to small business people and such, and they’re requiring bank or brokerage statements showing an ability to cover at least half a year’s payments.

In other words, relax. This is minor stuff happening around the edges of an economy that is more sober about debt and less pumped about asset speculation. The system isn’t airtight and free of wacky ideas and abuses. And there will absolutely be another crisis at some point down the road. But it won’t follow the script from the last time, no matter how many times we look for the same old plot points and villains.